居抜きで飲食店をはじめるメリットと物件の探し方。契約前に知っておきたい注意点

飲食店経営に関係の深い「居抜き」とはどういったものなのかご存知でしょうか。居抜き物件とは、前の店舗が使っていた厨房などの設備や、内装がそのまま残されている物件を指します。居抜き物件にはさまざまな種類があり、飲食店をはじめる場合のメリットになるポイントもたくさんあります。
飲食店経営に役立つ、居抜き物件のメリットや注意点についてご説明します。

居抜き物件には、以前の店舗の内装や厨房、空調などをそのまま利用できるというメリットがあります。物件の選び方によっては、すぐにでも店を開店できるほど設備が充実していたり、一部分だけを改築すれば開店できたりと、開店時の大幅なコストカットに役立ちます。また、前の店舗からの利用客にも認知されやすいため、開店後の集客につなげやすいというメリットもあります。

一方、内装や設備が撤去されて、柱などの構造部分だけの状態になっているのがスケルトン物件です。前の賃借者が店を閉めるときに店内の設備や内装を取り払い、構造部分だけにしてから退去しているため、厨房やホールなどの工事が必要になり、開店までに大きな費用と長い時間がかかります。

居抜き物件は、退去時の工事の必要がないため明け渡しが決まれば、退去日までの家賃が発生しません。またスケルトン状態に戻す場合には、撤去費用の相場が坪8～10万円かかりますが、この費用もかかりません。

使用していた設備や備品などをあとの入居者に売却できれば「造作譲渡」して収入にすることもできるため、前の入居者にもメリットがあるといえます。
居抜き物件の場合、スケルトン物件と比べると人気があり、入居者が決まりやすい傾向にあります。そのため、空室期間を抑えることが可能です。

居抜き物件の探し方には、居抜き物件検索サイトで探す方法や不動産業者に依頼する方法などがあります。

居抜き物件検索の専門サイトで物件を探すことができます。希望する居抜き物件の業種やエリアで検索をかければ、知りたい物件情報をすぐに調べられるので便利です。全国の居抜き物件の情報を手に入れることができるため、まだ出店エリアを絞っていないときなどにも幅広く利用することができるという特徴もあります。

地域の不動産業者では、インターネットに上がる前の居抜き物件情報を紹介してもらうことができます。不動産業者を介して次の入居者を探したいと思う退去者もいるため、不動産業者でしか探せない物件を見つけることができるでしょう。

地域を絞り込んで、できるだけたくさんの物件情報を集めたいときには、不動産業者に物件探しを依頼しておくと、より多くの物件を探すことが可能です。

条件にあった居抜き物件を探し出すにはタイミングも重要です。物件探し中には、こまめに業者に連絡を入れ、インターネットをチェックするなど、新しい物件が出ていないか確認しておきましょう。
また具体的に出店したい地域が決まっているなら、足を運んで探してみることもできます。日頃から｢お店を出したい｣旨を知り合いなどに伝えておくだけでも、店舗を売却したい方との接点が作れる可能性が生まれます。
いずれの方法で探すにしても、気になる物件がある場合は必ず一度は内見するようにしましょう。

初期費用を抑えるためには、少しでも安く物件を借りたいものです。居抜きで契約を結ぶ前にしっかりと物件を確認し、気になる部分に対しては料金交渉を行いましょう。契約前にチェックしておきたい注意点には、主に以下のものがあります。

なかには、造作譲渡でお金を払って受け取ったものと考えていたものが、リースやレンタル品だったというトラブルもあります。居抜きでリース品が含まれていた場合には、引き継ぎの際にリース会社が回収してしまい、冷蔵庫などの重要な設備が無くなる、リース料金を引き継ぐことになり支払いが生じるなどの問題が生じます。エアコンや業務用冷蔵庫などの大型電化製品は、リースのケースが多々あります。また、ビールサーバーやおしぼりウォーマー、玄関マット、USEN放送の設備などに多いのがレンタル品です。実際にリースやレンタルの品目を確認し、一覧にまとめておくと安心です。

居抜きの場合には、厨房機器、テーブル、椅子、電話機やレジスターなどの設備や備品がどこまで残されるのかをきちんと確認し、決定した内容は書面に残しておく必要があります。

そして、見ただけでは立派な厨房機器でも、動かしてみると劣化などのため十分に使うことができない場合もあるでしょう。口約束では、それぞれの使用状態や数量、造作譲渡の場合の金額など、一度決定したことをあとから確認することができません。そのため、居抜きの内容は契約前にリストを作成して、さらに引き渡し時にしっかりチェックをすることが、トラブルの軽減に役立ちます。

基本的には、引き渡し内容を相互がしっかりと確認していれば問題になることはありません。しかし、しっかりと確認をしていても、万が一相手に虚偽の報告をされていた、隠されていることがあった、変更が起きてしまったなど、トラブルが起きた場合にはどうするかを取り決めておくことも大切です。
引き渡し時に設備や物品の数が減っていた場合や、あとから故障が判明した場合には、その分だけ譲渡金額を値引きするようにあらかじめ決定しておくとよいでしょう。
また飲食店の場合、引き渡し時点での店内の清掃や片付け後のゴミ捨てについて決めておくことも重要です。
たとえば厨房のグリストラップの清掃が不十分だった場合には、詰まりが生じて高額の洗浄費がかかる心配があります。また、ゴミ出しにも費用がかかるため、入居者がそのまま店内にゴミを放置していくケースも実際に存在します。
前入居者とのやりとりで、考えていなかった費用が発生した場合にもきちんと備えておきましょう。

入居者の退去に合わせて次の入居者を探すときには、早めに居抜きの物件情報が公開されます。そのため、まだ前入居者が居抜きの条件について詳しく決定していない場合もあります。物件情報がはっきりしていない居抜き物件を決めるときには、希望する条件と合致するかどうかをしっかりと確認するようにしましょう。
また前の店舗の評判が悪い、営業不振だったなど問題が生じていた場合、内装なども変えずに営業を続けていると、前の店の悪いイメージが定着する恐れもあります。

居抜きで物件を決めたとしても、業態の異なる店からの居抜きで使いづらい設備だった場合、作業が非効率的になるため改装する必要が出てくるかもしれません。設備の変更が簡単に済めばよいですが、電気・ガス・水道の位置を変えるようなケースでは、大きな費用がかかります。店舗のイメージと異なる場合には、希望通りにカスタマイズするのが難しいという問題もあるでしょう。また、以前から使用しているものを引き継ぐため、開店後にいつ故障するかがわからないというデメリットも生じます。厨房機器などは何年使用したものかを確認し、メンテナンスの状態を聞いておくと安心です。

居抜き物件には、開店時に大幅にコストを抑えられるというメリットがあります。ただし、内装や設備が合わない物件を選んだり、契約でミスをしたりすることがないように気をつける必要があります。

居抜き物件のメリットとデメリットを把握し、自店に合う物件を上手に探してみてください。

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